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地产商会聂梅生:房价涨幅应介于CPI和GDP增速之间
2018-03-09 18:11
自新“国八条”出台以来,共有16个城市出台了“地方版”调控政策,但无一按照要求公布房价控制目标。
  “房价涨幅的合理区间,应该在CPI和GDP的涨幅之间,高于CPI涨幅,但低于GDP涨幅。”昨日(2月23日),在《每日经济新闻》和搜狐财经联合主办的“搜狐经济学人”论坛期间,全国工商联房地产商会会长聂梅生向记者表示。
  这是首次有机构对房价合理区间作出界定。
  多地未提房价控制目标
  上述论坛后,聂梅生在接受《每日经济新闻》记者专访时解释说,房价涨幅通常是高于通胀预期的,但不会跑过GDP增速,因此,合理的房价应该在这个区间之内。
  她表示,从中国的经验来看,在历次楼市调控的时间点上,房价涨幅都超出了上述区间。这也意味着,超出了这个区间的房价都是 “不合理”的,需要调控。
  “房价控制目标”是除限购措施外本轮调控最受关注的一项措施。按照新“国八条”的要求,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
  截至目前,我国共有16个城市出台了“地方版”调控政策。然而,除个别城市在细则中提出“一季度公布房价控制目标”之外,多数城市的细则丝毫未提及这一目标。
  在不少分析人士看来,“房价控制目标”显然是地方政府不愿提及的字眼,一方面是由于该目标涉及多项经济指标,难以确定;另一方面,地方政府担心的是,对房价的控制可能会限制当地财政收入和经济发展。
  据《每日经济新闻》记者了解,在本月16日(“京15条”出台当日)上午的意见研讨会上,北京市政府部门曾向与会人士坦承“没有目标”,因为今年其他宏观经济数据尚无法预估,使得房价控制目标难以确定。
  根据北京市统计局公布的数据,2010年该市GDP增幅为10.2%,CPI增幅为2.4%。有业内人士按照上述标准预估,今年北京房价涨幅应大致在2.4%~10.2%之间。
  聂梅生还表示,这一标准并不只适用于北京,“由于各城市的经济发展水平和收入水平不同,它适用于所有城市。”
  “价格下跌论”言之尚早
  但无论各地即将出台的“房价控制目标”如何,外界的预期并不乐观。在上述论坛期间,参会嘉宾普遍认为,房价并不会很快下降。
  按照聂梅生的观点,上半年是政策效果的观察期,即使成交量大幅下跌,房价也不会出现下调。她提供的另一组数据表明,当前开发企业的资金投入回报比为1:1.5,充裕的资金足以保证企业支撑半年。
  但她认为,随着政策执行的深入,下半年房地产市场将走向平稳,不排除部分地区房价下调的可能,但调整幅度不会太大。
  来自国家统计局的数据显示,自去年9月以来,全国70个大中城市房价已连续5个月保持上涨。采取了新的房价统计方式之后,今年1月有62个城市的住宅价格环比上涨,其中涨幅超过2%的城市有3个。
  同时参会的虎杰投资咨询首席分析师张寅则认为,政策拐点已经出现,但由于时间上的滞后性,市场拐点并不会在今年出现。这也意味着,今年的房价不会下降。
  一个共识是,受“限购令”影响,市场成交量将在短期内滑坡。聂梅生认为,今年三四月份,市场交易量将会明显下降。这一观点也得到普遍赞同。
  事实上,从新“国八条”出台伊始,成交萎缩的趋势已十分明显。链家地产副总裁林倩提供的数据显示,今年春节后,链家地产的二手房交易量比节前下降近六成,“京15条”出台之后,上述交易量又跌两成。
  林倩预计,在新房成交下滑的同时,今年二手房市场成交量也将有不小的跌幅。
  同步播报聂梅生:房产税调控作用十分有限每经记者 张敏 发自北京
  曾被认为是 “最严厉调控政策”的房产税,似乎不再被业界抱以最初的高期望。
  昨日,在《每日经济新闻》和搜狐财经联合主办的 “搜狐经济学人”论坛上,全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,房产税对调控楼市的作用是 “杯水车薪”。其理由是,房产税的征收无法改变地方对土地财政的依赖。
  她表示,经过测算,如果将重庆模式推广至全国,即统一向高端住宅征税,每年的税收收入尚不足1000亿元;如果房产税向所有存量房征收,且以1.5%的高税率为基准,每年的税收收入约为7600亿元。
  而根据国土资源部披露的数据,去年全国土地出让金总额达2.7万亿元,同比增幅达70.4%。两者相比,土地出让收入远大于房产税收入,仍是地方财政的主要来源。
  聂梅生表示,由于房地产的部分作用在于“保民生”,短期内房产税的征收不可能扩大到所有住宅,因此,即便试点城市继续扩大,实际征收数额也不会达到上述标准。
  基于此,她认为,房产税的征收并不能改变地方对土地财政的依赖,因此对调控的作用十分有限。而相比于税收杠杆,房产税的作用主要体现在对购房预期的影响上,同时还将影响到二手房和租赁市场。
 
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